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杏悦官网注册链接商圈观察(二):广州珠江新城商圈

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  杏悦官网注册链接商圈观察(二):广州珠江新城商圈

  ?城市商圈是城市商业文化标志,是城市商业繁荣载体。《商圈观察》系列,旨在探究:商圈是什么?它们会出现在哪里?边界何在?是什么造成了它们的繁荣、衰败?此为第2篇,广州珠江新城商圈。

  在广州,珠江新城商圈是个尴尬的存在。

  传统意义上的它,地处天河心脏地带,东起华南快速干线,西至广州大道,北接黄埔大道,南临珠江岸。

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  ◎传统珠江新城商圈范围示意图制图:赢商云智库

  在羊城晚报的描述中,2019年珠江新城商圈的第一中转站——珠江新城地铁站,日均客流可达60万人次,换乘客流超30万人次。

  可这些潮汐般涌动的人潮,每日能被商圈内的mall截住的比例却相当有限。一组来自广东移动的监测数据显示:

  2020年中秋国庆双节前7天,广州市重点商圈客流总数约3400万人次,珠江新城商圈屈居老五,甚至不及老商圈江南西。

  明明各方实力是个王者级的商业玩家,结果却只能盖上“青铜”印戳,珠江新城商圈被自己困住了。可逆转此般尴尬局面,除了靠自己,杏悦平台官网注册能靠什么?

  

  一、理想丰满,却敌不过骨感现实

  论实力,珠江新城似乎理所应当是广州第一商圈。

  这里聚集着广州众多的高附加值产业,坐拥全广州甲级写字楼的地价高峰区。

  一方面,据赢商大数据(工作人口画像)分析,珠江新城商圈内的金融、证券、银行和保险等行业的TGI(当前行业画像比例与全城比例的对比)皆超过700,远高于全市均值,全市范围内的高附加值产业在此高度集聚。

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  另一方面,戴德梁行统计数据显示,珠江新城2020年一季度甲级写字楼租金水平为206.7元/平方米·月,在整个广州内独占鳌头。

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  聚集的高端产业,支付着高昂办公租金,同时供养在玻璃幕墙中来回穿梭的高收入员工。已有的研究表明,活跃杏悦平台开户中的产业领袖、商务精英和都市白领正是CBD商圈精准目标客群,对应则是可负担的高消费力。

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  消费力决定商圈底色,人流数则是商圈做大的基底。珠江新城商圈一直是广州人流量高值区域之一。

  在赢商大数据框定的珠江新城商圈(东起猎德大道,西至广州大道,北接黄埔大道,南临珠江岸)范围内,广州地铁三号、五号和一号线交汇,共有6个地铁站点、72个公交站。

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  ◎珠江新城商圈内地铁站点及线路示意图(赢商大数据框定的珠江新城商圈范围,因商业项目集聚程度较低,故剔除了传统商圈设定范围内猎德大道-华南快速干线间区域)数据来源:广州地铁/赢商大数据-赢在选址制图:赢商云智库

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  大量通勤、换乘客流在商圈内周而复始流转,为商圈内的商业项目发展积攒着源源不断的消费客流。

  同时,自带城市地标象征的广州歌剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、珠江新城双子塔等旅游目的地,吸纳着大批慕名而来的旅游人群。

  此般地利、人和之下,叠加2010年亚运会的“天时”,珠江新城商圈零售结构演变虽起步晚,却带着种速生速长的魔幻。

  可这种魔幻,却没有带来珠江新城商圈商业的繁荣魔力。

  ▌业态组合丰富度,被天河路商圈秒杀

  当下,珠江新城商圈的购物中心店与街铺店数量中,餐饮店铺占比最大,高达38.2%。

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  商圈内各个商场间的业态组合相近,且丰富度远低于隔壁的天河路商圈。如高德置地春广场与侨鑫国际mall均以餐饮业态为主,文体娱与生活服务为辅,相较之下天河路上的正佳、天环业态组合独特性明显。

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  主打餐饮的业态标签,也在一定程度上降低商圈内商场对零售等杏悦平台开户他大牌入驻的吸引力。2014年,优衣库将华南最大旗舰店开进VT101时,珠江新城商圈内不乏可承接此首店的商场。

  ▌业态组合单一,难满足复合客群消费需求,高端消费力流失

  据赢商大数据,珠江新城商圈内仅有天汇广场icg、K11被评为中高端,而近在咫尺的天河路商圈却有3个中高端项目及1个高端项目。

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  这在一定程度上反映出,珠江新城商圈中商场支撑中高端消费发展的底气不足,以致中高端消费客流流失、商圈整体消费力不高。

 

  二、现实与理想剧烈反差,踏错的舞步在哪?

  为什么理应是第一商圈的珠江新城,商业的成熟度却令人大跌眼镜。细究背后的原因,可层层抽离、窥见各中始末。

  ▌CBD固有潮汐现象,带来分时性客流波动

  作为CBD商圈共性,“潮汐现象”带来了分时性客流波动,即商圈内写字楼商务人群,在不同时间段,及不同业态间呈现不同的热闹与冷清。

  聚集在珠江新城商圈的产业领袖、商务精英和都市白领,工作日的白天、夜间,以及非工作日的消费行为特征不大一样。

  顺应潮汐般变化,上述三类人群在工作日,特别是午间时刻,大多就近涌向周边商场的餐饮门店,带来了餐饮业态的火爆,而同时段的杏悦平台开户他业态门店常常陷入“门可罗雀”的境地。

  而到了下班或周末,他们中的很大一部分会走出珠江新城,奔向一站之隔却精彩加倍的天河路,或是直接回到住所就近的mall休闲消费。

  当然,“潮汐现象”之于CBD商圈的繁盛,非绝对负面。一如北京国贸商圈,虽同为顶级CBD,但区域内的商业的红火有目共睹。

  ▌商圈内商业服务设施规划,先天不足

  一方面,政府早期规划定位不明,致使商务商业空间被挤占。

  追溯广州与珠江新城规划史,可发现,1993年珠江新城建设启动后,更多地指向综合的“新城市中心区”概念,涵盖商务办公、居住、文化休闲等功能。

  至1999年,珠江新城CBD调整战略规划,但继续沿用了居住与商务并行的功能定位,甚至在2003年版新规中,居住用地面积远超于商务用地面积。

  如下表所示,珠江新城的居住与商业比例在03版规划中达到1.5:1,而同为三大国家级CBD的北京CBD和上海陆家嘴却是1:5.8和1:2.4。

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  此规划下,珠江新城商圈大量空间被居住区占据,街铺数量众多,即使后期商务办公建筑狂潮兴起,大型零售商业项目纷纷落地,整个零售商业格局依旧分散,不少大商业体散落在核心区域的内外,难聚人流,规模集聚效应差。

  另一方面,商圈内部分早期开发的零售商场广场规划设计不当。

  以高德置地广场为例,建筑本身设计偏向写字楼,场内的动线设计相对混乱,场外也没有营造出足够的商业氛围。而花城汇占据着珠江新城最广阔地下商业空间,南北中三大区的基础建设却不符合娱乐、酒吧等业态的发展,难以打造商业综合体。

  于商圈发展而言,“鸡肋”的硬件设施短时间推倒重来的可能性不大,限制一时难以逾越。

  尽管囿于天生、固有缺陷,珠江新城未能出道即巅峰,但过往10年间,杏悦平台开户不断迭代的业态间透着杏悦平台开户扭转困境的轮廓。

  起步晚,演变快,是珠江新城商圈零售结构进化之特点。

  2016年前,区域内大型商业综合体仅有高德置地广场,杏悦平台开户主力店是超市百货。“百货派”的国金友谊店体量小,花城汇、优托邦和保利时光汇·克洛维则以餐饮(尤杏悦平台开户是快餐)为主、生活服务为辅,服装、时尚精品等零售业态较少。

  往后,应时调改成了圈内商场之常态,更多商业面积让位餐饮和文化艺术等体验业态。传统百货逐步式微,体验业态在进阶。

  次第入市、定位轻奢的天汇广场IGC、K11,给珠江新城带来了大批首店品牌,极大增强了商圈品牌丰富度与档次。

  

  三、珠江新城,离广州第一商圈杏悦平台官网注册差多远?

  万花筒般的商业世界中,一个真正成熟的商圈应该是个多面能手。

  ▌业态与品牌多样化

  业态与品牌的丰富性既有利于满足多层次消费需求,也有利于提升商圈整体的竞争力与吸引力。

  据赢商大数据,相较天河路商圈以及同为国家三大CBD的北京CBD商圈、上海陆家嘴商圈,珠江新城的商业成熟度指数仅为8.7,远低于杏悦平台开户他高达9.3以上的分值。

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  ▌匹配消费力的品牌组合

  不同商圈根据自身不同消费客群,发展与之匹配的品牌组合。珠江新城商圈作为CBD商圈,理应有与之高消费能力匹配的高端品牌组合。

  但据赢商大数据统计,珠江新城商圈内商场(仅针对有品牌清单的项目),奢侈品牌平均占比不足2%,而北京CBD商圈、上海陆家嘴商圈对应数值分别为6.6%、8.1%。

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  ▌零售项目租金高于住宅街铺

  纵观零售发展脉络,具备多样化业态的商业综合体,零售店铺量、人流聚集度表现均高于街铺,有更高的消费价值、经济效益。

  因此,在反映效益高低的店铺租金方面,商业综合体的租金应高于住宅区的街铺。

  但据官方统计,2019年高德置地广场店铺租金为226元/平方米·月,花城汇为320元/平方米·月,远不如嘉裕公馆、广弘天琪和保利香槟花园等临街或者社区商铺。

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  以业态多样化、品牌匹配度及租金合理性衡量商圈的成熟度,珠江新城仍有很长的一段路要走。

  源于CBD,也受于CBD,商务主导、商业跟进型发展模式下的珠江新城商圈,往后依旧会朝着商业聚集现象更明显、影响范围逐步扩大的方向发展。

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  也许,给予足够的时间,珠江新城是有机会成为广州的第一商圈。但在中国这种政府主导的CBD发展模式下,要破茧成蝶并非易事。拨开错综迷雾,或才有阳光大道。

 

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  作者丨行业分析师 洪玉桂

  编辑丨付庆荣

 

  商圈观察系列回顾

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